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二手房东违约的法律问题分析 | 房价飞涨情形下



在全国房价一片大涨的大好形势下,苏州房价也在飞跃。一些黄金地段的房价,更是一天一价。而二手房买卖不同于普通小件物品,无法实现一手交钱一手交货。在“漫长”的交易过程中,房屋价格已经上涨几万甚至几十万。于二手房东而言,心理价格落差过大,由此导致二手房交易中二手房东违约拒卖的现象普遍化。

据中国指数研究院2016年1月4日发布的《2015年百城房价盘点》一文数据显示,2015年全国百城住宅价格累计上涨4.15%。环比于5月止跌,之后持续上涨;8月同环比16个月来首现双涨,至12月连续第五个月双涨。在全国房价一片大涨的大好形势下,苏州房价也在飞跃。一些黄金地段的房价,更是一天一价。而二手房买卖不同于普通小件物品,无法实现一手交钱一手交货。在“漫长”的交易过程中,房屋价格已经上涨几万甚至几十万。于二手房东而言,心理价格落差过大,由此导致二手房交易中二手房东违约拒卖的现象普遍化。

一、二手房东违约情况总述

(一)二手房东的诉求

二手房买卖,二手房东的核心义务是出让二手房的所有权,核心权利是在履行核心义务的基础上获得房款作为对价。虽然二手房东违约拒卖可能有各种各样的理由和借口,但归根结底就是一个字“钱”。因此二手房东在此情形下其诉求为追求更大经济利益,即获得更高的房款对价。

(二)买卖合同签订状态

二手房买卖在合同签订过程中,因为中介的加入以及政府网签监管等原因,按照签约顺序,实际一般会产生定金合同、买卖合同(居间版)、买卖合同(网签版)三份文件。从目前实践来看,二手房东违约会发生在前述三份文件签署后的任一过程,其中买卖合同(居间版)签署后不愿配合签署买卖合同(网签版)的现象为最多。

(三)“毁”约理由

随着法制建设和法治教育的深入,遵法守法意识已经基本为广大居民所理解和接受,所以在二手房交易过程中,鲜有二手房东简单粗暴地直言因房价上涨而要坐地起价,更多的二手房东以各种看似合法合理的理由来“毁”约。根据我们的观察,主要有如下几类:

1.以合同未成立抗辩。因政府网签监管制度的强制要求,很多居民认为未签署买卖合同(网签版)的,双方之间的买卖合同关系就未达成,二手房东有权选择不履行未成立的合同。

2.以合同无效抗辩。实践中很多夫妻共有房屋由一方代办出售,或者父母房屋委托子女出售。二手房东认为房屋并不是本人所有或单独所有,且共有人或实际权利人不同意出售,故其签署买卖合同的行为属于无权处分,因此买卖合同无效,不应当继续履行;还有部分二手房东认为待出售房屋上设有抵押,出售时未经抵押权人同意,故合同无效不应当继续履行。

二、房屋买卖合同效力问题

(一)合同成立的判断标准

前面已经述及多数居民认为买卖合同(网签版)才是双方之间的正式合同,故而只要未网签买卖合同,双方之间的交易即未达成,但是这其实是一个很大的误区。根据法律的规定,合同是当事人之间设立、变更、终止民事权利义务的协议,如果以合同书这一书面形式订立合同的,双方在合同上签字或盖章时合同就已经成立。在买卖合同(居间版)上,买卖双方及居间方中介公司,都会在合同书上签字或盖章,并且买卖合同(居间版)的内容已经涵括二手房买卖的包括房屋情况、房价及支付、房屋交付及转移登记、违约责任、争议解决等必备内容。此时双方就二手房买卖已经达成一致的意思表示,合同当然成立。

另外,买卖合同(网签版)仅是行政主管部门出于行政监管需要而对民事行为进行的一个登记,该登记行为并不对买卖双方的权利义务进行许可,也不为买卖双方创设或削减权利义务。以合同未登记备案而否定合同成立的事实,无事实基础和法律依据。

(二)合同的效力认定

在实践中,诸如夫妻一方单独出售夫妻共同房屋之类的“无权处分”合同也较为常见,此种情形下,二手房东毁约的底气也似乎更足,房屋的产权不是二手房东单独所有或根本不是其所有,根据《合同法》第五十一条的规定,无权处分的合同无效,因此即使买卖合同(居间版)已经成立,也不应当约束双方。

这是二手房买卖中的又一误区。根据《物权法》及《买卖合同司法解释》的规定,买卖房屋的过程是合同行为,过户转移产权才是物权行为,虽然二手房东还不对拟出售的房屋享有全部的所有权,但是其签订合同的意思表示是真实的,只是可能导致将来该份合同无法继续履行,但不能因为在后的合同履行问题而否认在先的合同效力问题。因此,在目前实践中,二手房东所签署的房屋买卖合同(居间版)基本都是合法有效的。

(三)情势变更原则的适用

我们也同时需要注意到一个问题,即二手房东想要毁约的社会原因,房价在短时间内的飞涨,此问题实际确实导致了二手房东的利益损失,但这种利益损失属于正常的商业风险。根据《合同法司法解释(二)》关于情势变更的规定,只有满足“第一,非属商业风险的变化是双方在订约时不可预见;第二,继续履行合同对一方显失公平或不能实现合同目”这两个条件的,二手房东才能要求调高价格。但在当前形势下,而二手房东对房价飞涨是可预见的,且房屋售价在当期环境下并无绝对公平可靠的价值,即使售价低于市面售价,也不能以此简单认为显失公平。所以二手房东据此为由要求加价也无道理。

三、违约责任的承担方式选择

二手房东不愿继续履行合同,就出现合同违约情形,势必产生违约责任如何承担的选择。买方往往倾向于继续履行合同,支付合同约定对价来获得房屋;而二手房东则希望解除合同后给予买方一定的赔偿。

(一)继续履行

基于前面的论述,我们认为不论二手房东与买房人签署的是买卖合同(居间版)还是买卖合同(网签版),均是合法有效,双方均应按照诚实信用原则继续履行。当然,结合个案的不同特点,继续履行也未必是必由之路。根据《合同法》第一百一十条规定,要求继续履行二手房交易不能有如下障碍:第一,法律上或事实上不能;第二,债务的标的不适用于强制履行或者履行费用过高。结合二手房买卖的特点,至少要确保房屋上不存在抵押权或异议登记等阻碍物权实现的第三人权利,还要确保后续的过户、房屋交付在实际履行上具备操作的可能空间。除此以外,还要遵循《合同法》所确立的可以继续履行的原则来判断。

(二)解除合同并赔偿

房屋买卖合同的解除,或是双方协商一致,或是一方行使约定或法定的单方解除权。二手房东如果要解除合同的,必然需要满足这两个前提。但是在本文讨论范围内,二手房东往往不享有单方解除权,也无法与买房人取得协商一致的同意。因此首选的是考虑合同是否能够继续履行,而不是二手房东提出的直接以承担违约责任的方式来成就其单方解除权进而单方解除合同。如果确实无法继续履行的,才考虑解除合同,而导致合同解除的责任还在于二手房东,此时二手房东应当向买房人承担合同解除后的违约赔偿责任。

四、违约责任的范围

如果合同无法继续履行,必然涉及违约责任承担的问题,根据法律规定已经合同约定内容,违约责任的主要形式有定金、违约金以及实际损失。

(一)定金罚则的适用

交付履约定金在二手房买卖过程中已经是常态,根据法律规定已经合同约定,违约方需要承担定金罚则,即收受定金的二手房东如果违约需要双倍返还定金,交付定金的买房人违约则会被没收定金。当前形势下,二手房东面临的是双倍返还定金的“惩罚”。此处双倍返还定金需要明确的是这里的双倍定金其实其中一倍是买房人之前交付的定金款,另一倍才是二手房东需要承担的“惩罚款额”。

关于定金与违约金、实际损失之间的关系,《合同法》明确规定,既约定违约金又约定定金的,守约方有权选择其中一种适用,因此买房人无法同时选择两种违约责任形式。关于实际损失与定金,法律上并无明确规定两者之间的关系,但是从《合同法》的立法精神已经法院的实践操作来看,往往支持在定金不足以弥补损失的情况下,允许买房人主张实际损失。

(二)违约金的计算

对于二手房东违约的,合同一般会约定需要承担房屋总价百分之几的一个违约金数额。一般的,违约金过分高于或低于实际损失的,法律允许违约方主张调整,且违约金一般以实际损失的130%为限额。当然,在当前形势下,约定的违约金往往都是低于房屋实际涨幅,二手房东即使提出要调整违约金数额,法院支持的可能性也会比较低。

违约金跟定金的关系,前面已经述及不再赘述。与定金和实际损失的关系一样,违约金也可与实际损失同时主张。

(三)实际损失的弥补

根据现行《合同法》的精神,出现一方违约情形时,旨在弥补守约方的实际损失而不在于注重对违约方的惩罚,因此守约方可主张的权利范围主要是对其实际损失的赔偿。

在当前的形势下,大部分都是仅签署了房屋买卖合同,买房人仅支付定金或至多至首付款。此情形下,买房人可主张的实际损失主要有如下几类:

第一,已付款项的利息损失。买房人已经支付了部分款项,现在该款项无法转换为对价,而是被二手房东无偿占用,期间的利息于买房人而言属于损失。

第二,房租损失。一般推定买房人购买房屋在于实现居住功能,因此在二手房东逾期交房的情况下,买房人会可能需要租赁房屋以替代,此时的房租即成为额外支出而变成损失。

第三,房屋差价损失。合同解除后,买房人的购房目的落空,如果其需要购买同地段、同户型的房子,势必要支出更多的房价款,而该增加部分的房款是因为二手房东违约造成,因此该部分损失也应作为实际损失。

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